今年三季報顯示，房企利潤率普遍出現(xiàn)下跌。不過費用管理能力普遍提高，資金鏈也在向好。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示，132家上市房企前三季度合計營業(yè)收入為8780.5億，凈利潤只有687.8億，平均利潤率跌至7.8%；2016年上半年，130家房企的凈利潤率有8.15%，而即使在成交相對低迷的2015年同期利潤率也有10.1%。

中國中投證券分析師李少明觀察到，行業(yè)分化現(xiàn)象依然在延續(xù)。三季度末前百強房企銷售額市場占有率為46.4%，較去年同期大幅提升7.7%。預(yù)計由于一二線與三四線房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分化延續(xù)，中小型房企的生存將愈發(fā)艱難，重點布局一二線城市的大型房企將在行業(yè)整合中持續(xù)領(lǐng)先。

不過，受益于今年市場火熱，房企銷售業(yè)績普遍完成狀況良好。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，受宏觀調(diào)控影響，四季度樓市成交量會繼續(xù)下跌，但房企可能降價動力不足。

生存無虞，風(fēng)險猶存

盡管從利潤角度看，房企日子并不好過。但預(yù)收賬款、償債能力方面顯示，房企目前的生存風(fēng)險并不高。

中國中投證券統(tǒng)計123家上市房企三季報發(fā)現(xiàn)，受益市場銷售火爆，現(xiàn)金回款迅速增加，預(yù)收款項同比增34%達14656億元，已超2015年全年行業(yè)營收11924億元，確保房企未來1年業(yè)績無憂。

從負債方面看，三季度末行業(yè)有息負債總量約14799億元，同比僅增加2.6%；借款與一年內(nèi)到期的非流動性負債分別為2080億元、2739億元，同比降16.8%、22.3%，占有息負債比例分別降低 3%、5%。長期借款同比增加至 9980億元，占有息負債比例提升9%至67%。顯示房企短期償債能力提升。另外，三季度末行業(yè)平均凈負債率降至 82%，同比大幅下降22%。

由于樓市前三季度銷售火熱帶動回款加快，房企貨幣資金大增。

2016年前三季度，A股上市房企貨幣資金達7881億元，同比增51.8%。前三季度現(xiàn)金覆蓋短期有息負債的比例達164%，同比提升78%。經(jīng)測算，房企整體扣除短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債的貨幣資金達十年內(nèi)最高值3062億元。因此分析認為，房企貨幣資金充裕，行業(yè)整體償債能力較強，杠桿風(fēng)險可控。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的一年，但三季度在市場依然高溫的情況下出現(xiàn)利潤率下調(diào)，除了7-8月淡季影響外，最主要原因是地價高企占比侵蝕利潤，房企的風(fēng)險越來越大。

降價動力不足

從房企銷售業(yè)績看，行業(yè)分化日益明顯。

據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，從前10月房企銷售表現(xiàn)來看，預(yù)計全年實現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達10-13家，2000億規(guī)模的房企有望2-3家，3000億有可能會出現(xiàn)3家。

除已實現(xiàn)1000億銷售額的7家企業(yè)以外，華夏幸福、萬達、綠城、金地、龍湖均已實現(xiàn)700億以上銷售額，克而瑞研究認為，只要保持現(xiàn)有銷售速度，這5家房企實現(xiàn)千億銷售也指日可待。

雖10月受政策影響，房企單月銷售下滑，但克爾瑞統(tǒng)計顯示，截至2016年10月底，在公布全年銷售目標的房企中，已有14家房企超額完成目標。大部分房企銷售目標完成率在90%以上，僅小部分房企目標房企完成率在80%-90%之間，業(yè)績完成情況普遍積極。

克而瑞分析師沈曉玲注意到，房企的銷售排名也在變化。如碧桂園在三季度位列行業(yè)銷售額第三，這主要是因為即便是市場表現(xiàn)好，公司促銷力度也足夠大。

張大偉認為，從目前多家公布前10月銷售業(yè)績的房企來看，10月房企銷售數(shù)據(jù)樂觀，這將影響調(diào)控后房價下調(diào)的時間和空間。他預(yù)計11-12月市場成交會繼續(xù)降溫，但出現(xiàn)價格大幅變動的可能性較低。

不過，調(diào)控對市場的影響仍在不斷顯現(xiàn)。10月28日召開的中央政治局會議再度提及“抑制資產(chǎn)泡沫”，表明中央層面對部分樓市過熱局面的態(tài)度依然維持從緊。而各調(diào)控城市的政府則繼續(xù)從嚴厲管控、嚴格執(zhí)法環(huán)節(jié)出發(fā)，將調(diào)控文件深入落實。

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測的19個城市開盤情況顯示，目前推盤認購率已大幅下跌至64%，幾乎是今年4月以來的最低水平。從16個調(diào)控代表城市情況來看，10月前30日合計的新房成交量較9月同期下降25%，走勢與40城基本一致。其中濟南、蘇州、南京成交量降幅超過五成，東莞、福州、杭州、佛山降幅超三成。

沈曉玲預(yù)測，第四季度的銷售將沒有前三季度表現(xiàn)好，11-12月份可能會與10月份保持相當(dāng)?shù)乃健?/p>

克而瑞研究認為，2016年前10月房企銷售情況大體可觀。但受熱點城市政策調(diào)控收緊的影響，房企或調(diào)整項目上市節(jié)奏，或項目去化減速，部分房企業(yè)績較上月有較為明顯的下滑。據(jù)統(tǒng)計，10月百強房企銷售整體環(huán)比下降10%。