辦理房屋交付手續(xù)前,要求預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)；兩個(gè)月不繳水費(fèi),停止供水,直至繳清水費(fèi)；因停水、停電造成供熱中斷的免除自身責(zé)任……為防范和糾正此類不公平格式條款的出現(xiàn),市工商局于10月28日召開(kāi)了全市部分房地產(chǎn)企業(yè)及供水、供電、供氣、供暖企業(yè)行政約談會(huì),公布了部分房地產(chǎn)企業(yè)及水電氣暖行業(yè)曾出現(xiàn)的“霸王條款”,并對(duì)違法案例做出了點(diǎn)評(píng)解析。
?案例1沒(méi)收到物業(yè)費(fèi)就不交房?
青島市某房地產(chǎn)有限公司在其銷售的某商品房住宅小區(qū)中,與消費(fèi)者簽訂了預(yù)先制定、未經(jīng)協(xié)商、重復(fù)打印供網(wǎng)簽使用的《商品房預(yù)售合同》。據(jù)悉,合同中的第七條條款規(guī)定如下:“消費(fèi)者若未按本合同約定的時(shí)間付款,應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商支付違約金,違約金按逾期未付款的日萬(wàn)分之十計(jì)算,違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止,逾期超過(guò)30天后,開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同,消費(fèi)者需支付總購(gòu)房款的10%作為違約金；開(kāi)發(fā)商如未在約定期限內(nèi)將該房屋交付消費(fèi)者,應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者支付違約金,違約金按消費(fèi)者已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之0.5計(jì)算”。同時(shí),補(bǔ)充條款第四條規(guī)定:“在辦理房屋交付手續(xù)前,消費(fèi)者需預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用……消費(fèi)者未按照本條約定預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的,開(kāi)發(fā)商有權(quán)暫不予交付房屋使用且不承擔(dān)任何責(zé)任”。自2014年3月小區(qū)開(kāi)始預(yù)售以來(lái),該開(kāi)發(fā)商累計(jì)使用此類合同簽約銷售商品房382套。
對(duì)該案情,青島市工商局認(rèn)定:開(kāi)發(fā)商利用格式條款與消費(fèi)者簽約銷售商品房,應(yīng)當(dāng)遵守《合同法》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定,對(duì)于其通過(guò)格式條款擴(kuò)大免責(zé)事由、對(duì)違約責(zé)任做不公平約定、免除自身?yè)p害賠償責(zé)任、將物業(yè)費(fèi)作為交房條件等的做法,損害了消費(fèi)者合法權(quán)益。開(kāi)發(fā)商的行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條、第十條、第十一條的相關(guān)規(guī)定,依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條的規(guī)定,參照《青島市工商局行政處罰權(quán)裁量標(biāo)準(zhǔn)》,市工商局對(duì)該房地產(chǎn)企業(yè)合同違法行為作出總額30000元的罰款決定。
案例2擅自用熱兩倍計(jì)費(fèi)無(wú)法律依據(jù)
青島即將進(jìn)入取暖季,在本次約談會(huì)中,市工商局還就供暖企業(yè)常出現(xiàn)的不公平格式條款進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。
其中,針對(duì)“用熱方擅自施工用熱”等問(wèn)題的賠償,有供熱企業(yè)就曾制定過(guò)以下條款:“用熱方違反合同擅自進(jìn)行施工用熱,或者擅自改裝采暖設(shè)備,造成跑水,給供熱方或相鄰方造成損失的,供熱方有權(quán)立即停止供熱,用熱方應(yīng)當(dāng)賠償供熱方或相鄰方因此而受到的損失。擅自施工用熱的,損失額按照擅自進(jìn)行施工用熱的建筑物面積和實(shí)際采暖天數(shù)熱費(fèi)的兩倍計(jì)算；擅自改裝采暖設(shè)備、給供熱方或相鄰方造成損失的,應(yīng)該按照供熱方或相鄰方實(shí)際損失的雙倍進(jìn)行賠償。擅自進(jìn)行施工用熱的開(kāi)始時(shí)間難以確定的,按照當(dāng)年開(kāi)始供熱時(shí)間為準(zhǔn),向供熱方支付雙倍用熱費(fèi)”。
對(duì)此,市工商局認(rèn)為,用熱方擅自施工給供熱方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,但是給相鄰方造成損失的,應(yīng)該由相鄰方向用熱方提出損失賠償要求,供熱方要求用熱方承擔(dān)相鄰方的損失,屬于“越俎代庖”,此舉加重了用熱方的責(zé)任。另外,損失額要求按兩倍計(jì)算沒(méi)有法律依據(jù),損失方必須承擔(dān)舉證責(zé)任證明損失額,不能事先以格式條款的方式規(guī)定用熱方承擔(dān)雙倍用熱費(fèi)。該條款違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條的規(guī)定,屬于加重消費(fèi)者責(zé)任的行為。
案例3停止供水前應(yīng)先進(jìn)行催告
兩個(gè)月不繳水費(fèi),將停止供水,直至繳清水費(fèi)?！边@條潛藏于公用事業(yè)的規(guī)定實(shí)則也是“霸王條款”。
市工商局指出,《合同法》第一百八十二條有規(guī)定:“用電人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時(shí)交付電費(fèi)。用電人逾期不交付電費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費(fèi)和違約金的,供電人可以按照國(guó)家規(guī)定的程序中止供電?！?/p>
《合同法》第一百八十四條規(guī)定:“供用水、供用氣、供用熱力合同,參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定?！?/p>
據(jù)此,供水單位停止供水前,應(yīng)當(dāng)對(duì)用戶進(jìn)行催告,經(jīng)催告仍不繳納水費(fèi)的,供水單位可以按照有關(guān)規(guī)定的程序停止供水。因此,本條款違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條的規(guī)定,屬于免除格式條款提供方的法定義務(wù)。
?水電氣暖行業(yè)部分“霸王條款”
1逾期交付電費(fèi)違約金條款
霸王條款內(nèi)容:用電人違反本合同約定逾期交付電費(fèi),應(yīng)按合同約定向供電人支付違約金。當(dāng)年欠費(fèi)部分按欠交額的千分之二、跨年度欠費(fèi)的每日按欠交額的千分之三計(jì)付。
點(diǎn)評(píng):根據(jù)本條款規(guī)定,當(dāng)年欠費(fèi)的違約金為日2‰,一年約為72%,跨年度欠費(fèi)的違約金則為日3‰,一年約為108%,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期銀行存貸款利率。本條關(guān)于違約金的規(guī)定過(guò)分高于因違約所造成的損失,違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第一項(xiàng)的規(guī)定,加重了消費(fèi)者的責(zé)任。
2擅動(dòng)供電設(shè)施違約金條款
霸王條款內(nèi)容:用戶擅自遷移、更動(dòng)或操作用電計(jì)量裝置、電力負(fù)荷管理裝置、擅自操作供電企業(yè)的供電設(shè)施以及約定由供電人調(diào)度的受電設(shè)備的,按每次5000元計(jì)付違約金。
點(diǎn)評(píng):承擔(dān)5000元違約金的責(zé)任主體是“其他用戶”,而非“居民用戶”。該條規(guī)定違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第一項(xiàng)的規(guī)定,屬于加重消費(fèi)者責(zé)任。
3停電最高賠償限額條款
霸王條款內(nèi)容:供電人違反本合同約定實(shí)施停電給用電人造成損失的,應(yīng)賠償用電人實(shí)際損失,最高賠償限額為用電人在停電時(shí)間內(nèi)可能用電量(該用電量的計(jì)算參照)電度電費(fèi)的五倍。
點(diǎn)評(píng):供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)五倍電費(fèi)的賠償責(zé)任。但是,供電人在合同中卻規(guī)定“最高賠償電費(fèi)的五倍”,部分免除自身的違約責(zé)任,違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第四項(xiàng)的規(guī)定。
4逾期未繳氣費(fèi)違約金條款
霸王條款內(nèi)容:普通計(jì)量表客戶,供氣單位定期派人上門(mén)抄表收費(fèi),對(duì)抄表后15天未能充值繳費(fèi)的客戶,從逾期之日起向客戶收取千分之三的違約金。
點(diǎn)評(píng):供氣單位單方面規(guī)定抄表后15天未能充值繳費(fèi)就開(kāi)始收取違約金,加重了消費(fèi)者責(zé)任。另外,該條款未對(duì)違約金設(shè)置上限。根據(jù)本條款規(guī)定,一年的違約金為108%,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期銀行存貸款利率。本條關(guān)于違約金的規(guī)定顯然過(guò)分高于因違約所造成的損失,違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第一項(xiàng)的規(guī)定,加重了消費(fèi)者的責(zé)任。
5計(jì)量表出故障的氣費(fèi)計(jì)算條款
霸王條款內(nèi)容:因計(jì)量表故障而不能正確計(jì)量時(shí),按照此表發(fā)生故障前3個(gè)抄表周期內(nèi),正常計(jì)量時(shí)的平均日用氣量乘以計(jì)量表故障天數(shù)(天數(shù):上次抄表日起到本次抄表日之間的日歷天數(shù)),作為計(jì)算計(jì)量表故障期間須繳納的燃?xì)赓M(fèi)。
點(diǎn)評(píng):計(jì)量表的維護(hù)方是燃?xì)夤?除非有證據(jù)證明計(jì)量表故障是由于用戶過(guò)錯(cuò)或者第三方過(guò)錯(cuò),燃?xì)夤静荒馨延?jì)量表故障產(chǎn)生的不利后果轉(zhuǎn)嫁給用戶。該條款違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第三項(xiàng)“對(duì)提供的商品或者服務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保證責(zé)任”,屬于免除自身責(zé)任的違法行為。
6停水停電造成供熱中斷免責(zé)條款
霸王條款內(nèi)容:因停水、停電造成供熱中斷的免除自身責(zé)任。
點(diǎn)評(píng):因停水停電造成供熱中斷的責(zé)任不可歸結(jié)于消費(fèi)者,作為供熱公司不能僅僅以停水停電中斷供熱原因免除自身因違約造成的違約責(zé)任,如果發(fā)生此類情況,供熱公司可以向第三方追究責(zé)任,但不能作為自身免責(zé)的理由。該條款違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條規(guī)定,屬于免除自身違約責(zé)任的行為。
