正值樓市“金九銀十”交替之際。過(guò)去一年，全國(guó)一、二線城市樓市的迅猛上漲讓許多人“措手不及”，而樓市的過(guò)熱也迎來(lái)了政策的調(diào)控。自9月30日晚間至10月6日，短短七天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，6日又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購(gòu)限貸，再加上嚴(yán)格樓市管理的惠州，使得本輪全國(guó)加入調(diào)控行列的城市達(dá)到19個(gè)。分析人士指出，這意味著去年“330”樓市新政以來(lái)全面寬松政策迎來(lái)拐點(diǎn)，樓市或?qū)⒔禍?。不過(guò)，隨著樓市的降溫，資金往哪兒去，又成為新的焦點(diǎn)。
?4座城市6日加入調(diào)控大軍
在北京發(fā)布樓市新政后，多個(gè)城市緊跟步伐，這股調(diào)控浪潮或許仍將繼續(xù)。6日，珠海、東莞和福州也加入了十一長(zhǎng)假期間的限購(gòu)城市大軍。6日凌晨，珠海市政府出臺(tái)了樓市新政，宣布即日起執(zhí)行限購(gòu)限貸政策。距今年4月宣布取消限購(gòu)不足半年，珠海再次重啟限購(gòu)以應(yīng)對(duì)樓市的上漲。按照新規(guī)，從即日起珠海市執(zhí)行住房限購(gòu)政策，對(duì)擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供購(gòu)房之日前在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在全市范圍內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通住房。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，僅有160多萬(wàn)人口，常被列入三線城市的珠海房?jī)r(jià)已超過(guò)廣州，漲到18988元/平方米。
6日傍晚，東莞出臺(tái)限購(gòu)政策：自2016年10月7日起，在東莞市行政區(qū)域內(nèi)，對(duì)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停向其銷售新建商品住房；對(duì)擁有1套住房、無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，以及擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。6日晚間，福州宣布停止向3類家庭出售144平方米及以下的商品住房。福州成為國(guó)慶期間，第18個(gè)限購(gòu)城市。其后，惠州于6日夜間出臺(tái)樓市調(diào)控措施，要求預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。
????還有哪些城市可能跟進(jìn)限購(gòu)？
業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)，石家莊、青島等房?jī)r(jià)漲幅較快的城市，仍有出臺(tái)限購(gòu)政策的可能。
實(shí)際上，從2010年到現(xiàn)在，中國(guó)樓市從限購(gòu)到取消限購(gòu)再到重回限購(gòu)，在政策上已經(jīng)走過(guò)一個(gè)來(lái)回。高峰時(shí)，全國(guó)有46個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)政策，后陸續(xù)取消限購(gòu)，只剩下北上廣深和三亞維持限購(gòu)，如今一眾城市又重回限購(gòu)行列。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，從后續(xù)市場(chǎng)走向看，以下城市限購(gòu)可能性比較大：石家莊、青島、昆山。這些城市有一個(gè)共同點(diǎn)是從地理位置上看，要么是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較不錯(cuò)的重點(diǎn)二線城市，要么就是位于一線城市周邊的城市。其次是這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍，而且房?jī)r(jià)增幅過(guò)快。因此，這些城市
都有可能出臺(tái)各類版本的限購(gòu)做法。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從各地集中全面出臺(tái)政策看，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來(lái)還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。最后有可能將有15~20個(gè)城市形成本輪調(diào)控政策風(fēng)暴。
不過(guò)，在一些城市樓市火爆的同時(shí)，一些城市仍然面臨降庫(kù)存的壓力，未來(lái)有望出臺(tái)寬松政策，如沈陽(yáng)等。因此，未來(lái)整個(gè)樓市的調(diào)控將會(huì)更多地呈現(xiàn)出“因城施策”的樣態(tài)，逐步向中央“一城一策”的調(diào)控思路靠攏。
密集調(diào)控政策下房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
國(guó)慶期間，各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。無(wú)論是剛需人群還是投資人群，似乎都在問(wèn)這么一個(gè)問(wèn)題：“十一之后房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？”
易居中國(guó)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開(kāi)啟，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年，2017年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到，此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性的下跌。
張大偉認(rèn)為，這一輪新政策主要打擊的是投資客以及外地戶籍購(gòu)房者。目前看，這一輪收緊政策，除了北京已經(jīng)接近恢復(fù)到了2014年“9·30”前的政策壓力，其他城市雖然力度較寬，但針對(duì)外地戶籍的購(gòu)房資格和信貸資格也開(kāi)始收緊。
對(duì)于本輪調(diào)控的政策效果，張大偉認(rèn)為，“房?jī)r(jià)不是一直漲的，在2014年、2011年、2008年、2005年房?jī)r(jià)的確是跌的。如果房?jī)r(jià)再漲，房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時(shí)候了?！?/p>
私募人士：樓市資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股
記者身邊有好幾個(gè)80后北漂，在京奮斗多年，兢兢業(yè)業(yè)，手頭有個(gè)幾十萬(wàn)的積累。按照中國(guó)傳統(tǒng)的思路，此時(shí)正是買房成家立業(yè)的時(shí)候。
來(lái)自山東棗莊的北漂小李手頭存了30萬(wàn)，小李說(shuō)，還有一個(gè)選擇，就是把30萬(wàn)投入到股市中去。樓市密集限購(gòu)下，或許資金會(huì)往股市跑。至少不用杠桿，樓市如果下跌的話，以他的杠桿比例，他將很快淪為負(fù)資產(chǎn)人群。
國(guó)慶假期期間有私募人士在微信朋友圈表示，樓市資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了，在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認(rèn)購(gòu)者是從樓市撤下來(lái)的投資者。此外據(jù)中國(guó)結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級(jí)散戶已開(kāi)始悄然進(jìn)場(chǎng)，較7月增加174人。
記者也注意到，有人在趁高拋售房產(chǎn)，甚至連上市公司也紛紛加入“賣房”
大軍，包括一些上市公司。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)共有76家上市公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，其中上市公司扎堆賣房有一些是為了保業(yè)績(jī)，還有一些是為了保殼。
有私募人士認(rèn)為，隨著樓市密集調(diào)控政策出臺(tái)，此時(shí)的股市比樓市更安全。在目前資產(chǎn)荒的背景下，樓市和股市都是市場(chǎng)資產(chǎn)配置的主要對(duì)象，當(dāng)然樓市和股市的市場(chǎng)需求群體、市場(chǎng)功能定位等也不完全相同，不能簡(jiǎn)單對(duì)比。因此，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力依然是應(yīng)該考慮的首要因素。
對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，買房的時(shí)間點(diǎn)或許并不是首要考慮的因素。大概沒(méi)有誰(shuí)能精確地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的漲跌。但對(duì)于以高杠桿投機(jī)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)或正在逼近。
????據(jù)《北京青年報(bào)》
＞＞對(duì)話本輪市場(chǎng)走勢(shì)消化了過(guò)去2年積累的剛需
記者：為什么這些政策集中在“9·30”前后特別是國(guó)慶假期這幾天釋放？
張大偉：從各地全面出臺(tái)政策看，基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來(lái)還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)條款政策。最后有可能將有15~20個(gè)城市參與本輪樓市調(diào)控。
記者：哪些城市樓市可能會(huì)最先出現(xiàn)回調(diào)？
張大偉：從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，這一輪上漲得太迅速，投資需求太集中，所以導(dǎo)致很多城市都有回調(diào)的可能性，但從可能性來(lái)說(shuō)，依然是越核心區(qū)域、越核心城市越難跌。這是因?yàn)殂y行對(duì)這些區(qū)域的信貸支持最大。
記者：就某個(gè)城市而言，哪些房子投資風(fēng)險(xiǎn)較大？
張大偉：從過(guò)去的歷史看，房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域疊加公共設(shè)施不完善的區(qū)域，一旦市場(chǎng)降溫，會(huì)出現(xiàn)投資客的踩踏效應(yīng)，比如一線城市的輻射區(qū)，投資房產(chǎn)，最關(guān)鍵的不是看紙面上賺了多少錢，要看能不能變現(xiàn)。
記者：今年以來(lái)，各地頻繁拍出高價(jià)地，這些高價(jià)地會(huì)被影響嗎？
張大偉：全國(guó)在2016年出現(xiàn)了210宗高價(jià)地地塊，這些高價(jià)地在限價(jià)及降溫的樓市下，很可能出現(xiàn)群體性煩惱。
記者：全國(guó)密集出臺(tái)樓市新政，現(xiàn)在有聲音認(rèn)為是房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)，你怎么看？
張大偉：房?jī)r(jià)上漲的漲幅拐點(diǎn)到了，想跌價(jià)依然看信貸，你可以觀察貨幣基金“余額寶”的收益率，如果持續(xù)上升，那么房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)也快了；如果平穩(wěn)，房?jī)r(jià)短期不會(huì)跌。
記者：投資客是不是該賣了？
張大偉：是。12月美聯(lián)儲(chǔ)是否會(huì)加息將決定中國(guó)信貸政策，而且如果加息，那么這一輪市場(chǎng)爆發(fā)基本就可以判斷到頂了。
記者：剛需人群現(xiàn)在入手是否合適？
張大偉：買房看兩個(gè)指標(biāo)，有學(xué)區(qū)有地鐵，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，這兩類房產(chǎn)依然可以買。大戶型這一次被全國(guó)“圍剿”，調(diào)控針對(duì)投資投機(jī)很明顯。如果是換房的，連環(huán)單需要注意控制交易時(shí)間。
記者：中國(guó)房地產(chǎn)的周期輪還在嗎？
張大偉：認(rèn)同現(xiàn)在很多人說(shuō)的大周期未結(jié)束的觀點(diǎn)，因?yàn)橹袊?guó)存在戶籍城鎮(zhèn)化率和實(shí)際城鎮(zhèn)化率之間接近一個(gè)億人口的差額，也就是說(shuō)，這些人已經(jīng)生活在城市，但沒(méi)有城市房產(chǎn)。高房?jī)r(jià)是影響落戶的最主要原因。本輪市場(chǎng)走勢(shì)的爆發(fā)很大程度上，消化了居民儲(chǔ)蓄和過(guò)去2年積累的剛需，所以有短期調(diào)整的必要。
（張大偉系中原地產(chǎn)首席分析師）
