蘇州、南京等二線城市一直以來都是樓市熱點(diǎn)。上周，這兩個(gè)城市的調(diào)控政策在多次傳聞之后也終于落地，兩城均對(duì)貸款和土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行了調(diào)整，為此引發(fā)了業(yè)內(nèi)的討論。其土地新政是否有可能為一線城市所借鑒呢？
蘇州、南京于上周出臺(tái)的限購政策均對(duì)土地出讓環(huán)節(jié)有所涉及。具體來說，蘇州規(guī)定當(dāng)土地競(jìng)價(jià)超過土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%（不含25%）的，中止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，轉(zhuǎn)為“一次報(bào)價(jià)出讓方式”進(jìn)行競(jìng)價(jià)。在一次報(bào)價(jià)出讓環(huán)節(jié)，按最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。南京的政策則規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，調(diào)整該地塊所建商品住房預(yù)售條件，申領(lǐng)預(yù)售許可證的條件主要與工程進(jìn)度掛鉤。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。
不少業(yè)內(nèi)人士分析，這是二線城市新一輪調(diào)控的序幕，南京、蘇州的調(diào)控模式可能會(huì)被其他熱點(diǎn)城市所效仿。不過在本周，尚沒有其他二線城市跟進(jìn)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，增加土地供應(yīng)才是解決市場(chǎng)供求緊張的有效措施。南京、蘇州的土地新政，雖然在招拍掛環(huán)節(jié)就對(duì)預(yù)售條件進(jìn)行限定，對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求，但是，對(duì)拿地后項(xiàng)目的開工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件的時(shí)間等關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)沒有進(jìn)行限定，開發(fā)商有可能會(huì)囤地。“現(xiàn)在大量房企通過場(chǎng)外配資加杠桿方式進(jìn)行拿地，市場(chǎng)一旦有風(fēng)險(xiǎn)，最糟糕的結(jié)果就是放棄地塊權(quán)益。”張宏偉表示，“因此控制地王帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，更需要對(duì)于房企拿地場(chǎng)外配資進(jìn)行監(jiān)管。”
而在本周三，上海靜安地王以110億元的天價(jià)成交。一線城市土地?zé)岢备邿恢?。那么，南京、蘇州的土地新政能否為北京、上海的土地市場(chǎng)起到借鑒意義？對(duì)此，業(yè)內(nèi)持不同態(tài)度。
易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，南京、蘇州模式的重點(diǎn)在于二線城市去資產(chǎn)泡沫，未來或許將會(huì)有十來個(gè)熱點(diǎn)二線城市模仿南京和蘇州的政策，但對(duì)于一線城市來講影響十分有限。
據(jù)了解，目前北京的土地招拍掛政策同樣有著溢價(jià)上限，這一數(shù)值一般是50%。當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍觸頂時(shí)，參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的房企自動(dòng)轉(zhuǎn)入競(jìng)自住型商品房或限價(jià)商品房面積的階段。不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，這一政策雖然從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上能夠有效地控制住北京市場(chǎng)住宅均價(jià)，但是無形中將可售商品房部分的地價(jià)抬升，從而造成了北京市場(chǎng)上豪宅扎堆入市的情況出現(xiàn)。
“每個(gè)城市的情況都不一樣，相比南京、蘇州，北京土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，所以也不排除這種‘熔斷’機(jī)制引入北京等一線城市土地市場(chǎng)的可能性。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，對(duì)于過熱的土地市場(chǎng)而言，這種“熔斷”機(jī)制也是沒有辦法的辦法。“如果將相類的‘熔斷’機(jī)制進(jìn)入北京土地市場(chǎng)，將土地的價(jià)格進(jìn)一步進(jìn)行人為的限制，開發(fā)商未來的開發(fā)壓力也會(huì)降低，有可能把銷售價(jià)格限定在一個(gè)相對(duì)合理的范圍之內(nèi)。”（陳禹銘）
