【熱點(diǎn)洞察】

近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)，上漲前列幾乎被二線城市包攬。其中南京、合肥、福州、無錫新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均超過4%，且已超過部分一線城市房?jī)r(jià)的漲幅?！澳阗I房了嗎”“漲了多少”成為不少二線城市街頭巷尾熱議的話題。是什么原因推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)暴漲？未來房?jī)r(jià)將往何處去？

?1、八成城市同比環(huán)比均上漲

二線城市領(lǐng)跑

數(shù)據(jù) 根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年8月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，68個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌，3個(gè)城市持平。

“終于買了！”80后的白領(lǐng)張志如釋重負(fù)地對(duì)記者說。徘徊了小半年，房?jī)r(jià)不斷沖高，毫無回落征兆，張志終于出手在鄭州的四環(huán)“郊區(qū)”地帶買下了一套屬于自己的房子。

六年前大學(xué)畢業(yè)的張志，是逃離北上廣最早的那一撥人之一。他回到鄭州，覺得賺錢少點(diǎn)也無所謂，因?yàn)榛ǖ腻X也不多，早上一碗胡辣湯，中午一碗燴面，每年也能攢下兩三萬積蓄。“我原想著再有一年，房子首付錢和結(jié)婚錢就能攢夠了?！钡M(jìn)入8月，身邊所有人無一例外議論著“鄭州房?jī)r(jià)又漲了”！被房?jī)r(jià)的恐慌裹挾著，張志也成為購(gòu)房大軍中的一員。

8月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居首的鄭州樓市，正是本輪樓市火爆的微縮圖景——

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)同比普漲態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)同比、環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，占比均超過八成；一二三線城市房?jī)r(jià)漲幅均有所擴(kuò)大；熱點(diǎn)二線城市全面取代一線城市成為房?jī)r(jià)上漲“領(lǐng)頭羊”。

分城市看，鄭州以5.6%的環(huán)比漲幅位居70城市之首。上海緊隨其后，環(huán)比漲幅達(dá)到5.2%；而在7月份，上海的環(huán)比漲幅為1.4%；一個(gè)月的時(shí)間，漲幅明顯擴(kuò)大，這也印證了近期上海樓市火爆的局面。此外，南京、合肥、福州、無錫的環(huán)比漲幅都超過4%；而北京、天津、石家莊、杭州、廈門、濟(jì)南、武漢的環(huán)比漲幅都超過3%。

“相比上一輪房?jī)r(jià)上漲，2016年本輪房地產(chǎn)上漲最典型的特點(diǎn)是分化+暴漲?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析指出。

對(duì)比數(shù)據(jù)顯示，在2013年，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了全面上漲，但總體看，漲幅均衡。以漲幅高點(diǎn)2013年12月為例，合計(jì)70個(gè)城市有65個(gè)城市環(huán)比上漲，漲幅最高的為1.1%。2013年12月漲幅超過1%的只有合肥一個(gè)城市，其他漲幅超過0.5%的也只有烏魯木齊、濟(jì)寧、瀘州、大連、廣州、包頭等二三線城市，漲幅基本在0.9～0.5%。除了溫州和韶關(guān)下調(diào)外，其他城市漲幅均比較平均。

但在剛剛過去的2016年8月份，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了歷史：26個(gè)城市環(huán)比漲幅超過1%，13個(gè)城市環(huán)比漲幅超過3%。70個(gè)城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)1.26%，二手房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)0.89%，刷新了單月上漲歷史紀(jì)錄。

2、多重需求疊加推升房?jī)r(jià) 城市間分化加劇

案例 專家們表示，目前，房?jī)r(jià)上漲過快的城市存在改善型、避險(xiǎn)型和投資型多種需求疊加的現(xiàn)狀。北京、上海、廣州、深圳的二手房漲幅已經(jīng)達(dá)到或超過新房漲幅。以北京為例，1至8月，新房交易3萬套左右，但二手房交易已經(jīng)超過18萬套，二手房環(huán)比上漲幅度達(dá)到3.9%，且上漲趨勢(shì)跡象擴(kuò)大。

此輪房?jī)r(jià)的上漲引發(fā)各方關(guān)注。對(duì)此，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，當(dāng)前樓市中充斥了很多恐慌性的財(cái)產(chǎn)調(diào)整或避險(xiǎn)性需求。

央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)人民幣貸款增加9487億元，是7月4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款增加5286億元，占當(dāng)月新增貸款的一半以上。

方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平研究指出，在2000年至2015年間，M2、GDP、城鎮(zhèn)居民可支配收入這三項(xiàng)的名義增速年均分別為16.4%、13.6%、11.2%。這組數(shù)據(jù)意味著，近15年平均每年的M2增長(zhǎng)速度，分別超過了GDP、城鎮(zhèn)居民收入名義增速2.8、5.2個(gè)百分點(diǎn)。

“對(duì)于一線城市和熱點(diǎn)二線城市來說，供求偏緊、投資情緒旺盛是一個(gè)突出的特點(diǎn)。”國(guó)研中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究室主任劉為民認(rèn)為。

今年3月底，京滬深樓市新政出臺(tái)或從執(zhí)行層面從嚴(yán)，投資客的購(gòu)房資格得到限制，因此，資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為投資對(duì)象。比如長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈上海的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇州、杭州，京津冀經(jīng)濟(jì)圈北京的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津、廊坊等。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市也帶動(dòng)周邊樓市的投資，比如長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈蘇州樓市的火熱導(dǎo)致蘇州的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫，常州的交易量也被帶動(dòng)起來，杭州的火熱帶動(dòng)了寧波等城市交易開始活躍。

8月份至今，跨區(qū)域跨經(jīng)濟(jì)圈的投資輪動(dòng)現(xiàn)象凸顯。此時(shí)一線城市、核心二線城市如蘇州、南京、合肥、廈門、杭州等地房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市資金的輪動(dòng)導(dǎo)致不同的市場(chǎng)先后出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲與市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)的透支，首先出現(xiàn)輪動(dòng)的一線城市、核心二線城市已經(jīng)出現(xiàn)周期性的高點(diǎn)，樓市也將步入調(diào)整的周期。

城市安居，重在樂業(yè)。業(yè)內(nèi)人士指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，城市發(fā)展不能只是房地產(chǎn)一頭熱，必須要有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐。當(dāng)前優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源過于集中于一線、二線熱點(diǎn)城市，人口、產(chǎn)業(yè)過于向大城市集中，社會(huì)資源的畸形集中造成房?jī)r(jià)的畸形分化；而三線城市盡管從房地產(chǎn)建設(shè)數(shù)量上能滿足居住需求，但是由于產(chǎn)業(yè)支撐不足，就業(yè)機(jī)會(huì)不足，導(dǎo)致城市發(fā)展房地產(chǎn)化，出現(xiàn)了大量“空城”。

從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是市場(chǎng)問題，更是宏觀社會(huì)政策的問題。面對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的市場(chǎng)失靈，只有依靠社會(huì)政策不斷完善，在制度設(shè)計(jì)上注意產(chǎn)城融合，讓公共服務(wù)空間布局進(jìn)一步均等化和合理化，才能從根本上矯正房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，避免城市攤大餅式無序擴(kuò)張情況。

3、熱點(diǎn)城市政策收緊 因城施策更加細(xì)化

聲音 專家普遍認(rèn)為，一系列的去庫(kù)存政策“組合拳”，是2016年刺激住房消費(fèi)、盤活存量住房資產(chǎn)的重要舉措和手段。不過，無論是降低購(gòu)房首付比例還是本次減免契稅政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋，而是有所區(qū)別。

區(qū)別于以往“一刀切”似的全面覆蓋，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正在呈現(xiàn)“因城施策”的特點(diǎn)。比如，庫(kù)存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購(gòu)房首付比例的調(diào)整；稅費(fèi)方面，僅執(zhí)行首套房契稅政策的調(diào)整。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)差異太大，結(jié)構(gòu)分化嚴(yán)重，有些地方是過量供應(yīng)，而有些地方是價(jià)格太高，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策實(shí)際上是需要兩面作戰(zhàn)，一方面要去庫(kù)存，另一方面需要增加市場(chǎng)供應(yīng)來緩解價(jià)格上漲的壓力”。

“目前房地產(chǎn)調(diào)控因城施政的方向非常明確。從全局來看，房地產(chǎn)去庫(kù)存也是主要任務(wù)。但是，個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過快城市也應(yīng)出臺(tái)政策，抑制房?jī)r(jià)過快上漲?！痹趧⒑橛窨磥恚袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展此前沒有經(jīng)歷過長(zhǎng)時(shí)間的回調(diào)，總體上是單邊上漲，造成價(jià)格越來越高，同時(shí)帶來金融風(fēng)險(xiǎn)因素的增加，“現(xiàn)在應(yīng)慢慢嘗試尋找平衡點(diǎn)，希望尋找到長(zhǎng)期的、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定的一套方案。”

一方面，各地持續(xù)出臺(tái)調(diào)控收緊政策，包括限房?jī)r(jià)地價(jià)、增加供應(yīng)，應(yīng)對(duì)熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)“高燒”。

另一方面，住房公積金成為各地去庫(kù)存的重要工具，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為多地公積金新政的共同選項(xiàng)。如江西、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進(jìn)異地購(gòu)房。多省還表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

有的省份還推出對(duì)商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措。如在寧夏，居民購(gòu)買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼。還有一些地方設(shè)定了具體的去庫(kù)存目標(biāo)，比如安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%。江西省則提出，對(duì)首次購(gòu)買城鎮(zhèn)住房、符合條件的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼，探索將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍。青海省提出，進(jìn)一步放寬西寧市落戶限制，建立農(nóng)牧民進(jìn)城購(gòu)房和租房財(cái)政補(bǔ)貼政策。

劉洪玉分析建議，對(duì)于多數(shù)二線及三四線等庫(kù)存壓力仍然較大的城市而言，未來應(yīng)繼續(xù)落實(shí)優(yōu)惠政策、推進(jìn)供給側(cè)改革以加快樓市庫(kù)存去化，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，改善房地產(chǎn)投資環(huán)境，進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革、鼓勵(lì)農(nóng)民工采取先租后售等方式購(gòu)房；部分強(qiáng)二線熱點(diǎn)城市及熱點(diǎn)區(qū)域需實(shí)施更具差異化的政策，房?jī)r(jià)漲幅過快已有調(diào)控政策出臺(tái)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況采取更審慎的價(jià)格監(jiān)控及房地產(chǎn)信貸政策；其他未有政策出臺(tái)城市為防止價(jià)格過快上漲也應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。(記者 邱玥)