“金九銀十”是每年樓市傳統(tǒng)銷售旺季。但受今年熱點城市房價漲幅屢創(chuàng)新高影響，除早已限購的北上廣深四大一線城市，南京、蘇州、廈門、武漢、杭州等熱點二三線城市也相繼出臺限購等調(diào)控政策。

專家指出，隨著庫存回落，廣深等一線城市成交量放緩，而部分過熱二三線城市的樓市政策也已經(jīng)明顯收緊，未來政策或推動市場降溫回歸理性。南方日報記者 牛思遠 實習生 柯超

案例

二手房反價頻繁 廣州中產(chǎn)跟風入市

“金九”過半，“銀十”在即，樓市旺季如期而至，廣州中產(chǎn)張小姐卻提前出手了。

去年底，隨著樓市走熱，張小姐開始和丈夫琢磨起換房的問題。張小姐的小孩今年3歲，正在上幼兒園。考慮小孩逐漸長大，以及未來入讀小學等需求，張小姐和丈夫計劃在海珠區(qū)靠近小學的地段購買一套100平方米左右的二手房自住。

此前，張小姐一家和公婆一起住在海珠區(qū)某知名樓盤的大戶型。該套大戶型在公婆名下，張小姐和丈夫名下則持有另一套近郊大戶型和一套遠郊小戶型物業(yè)。受到限購政策影響，張小姐需要將近郊大戶型出售以騰出換房名額，但自該物業(yè)去年掛牌后買家一直不多，直到今年上半年才終于賣掉。

“老城區(qū)的二手房小毛病比較多，所以我本來是想慢慢挑的。”張小姐說，考慮要自住較長時間且預算比較充足，其對選購房產(chǎn)的地段、戶型、朝向和周邊環(huán)境都有一定要求。而小孩上學也還有幾年緩沖期，并不一定需要今年買。

然而，隨著今年廣州房價一路走高，張小姐開始越來越焦慮。

張小姐表示，今年年初開始，其關(guān)注區(qū)域的二手房價格就出現(xiàn)明顯上漲。雖然廣州房價漲幅在一線城市中較為平穩(wěn)，但連續(xù)上漲帶來的累計漲幅也已經(jīng)比較驚人。而最近的七八月份，廣州二手樓業(yè)主心態(tài)更為強硬。

“本來看中一套房，沒幾天就賣了，比之前給我的報價還高！”張小姐說，9月初她看中另一套同地段二手房，價格已經(jīng)去到4.5萬元/平米，比她最早看到類似物業(yè)單價貴了近5000元。“都說 金九銀十 是旺季，我是不敢再等了，誰知道再過一段時間是什么價格。”

政策

南京重啟限購 多地收緊樓市調(diào)控

9月25日，南京市政府宣布自9月26日起實施主城區(qū)住房限購政策，將針對不同的購房需求，采取差別化措施，保護剛需和改善性購房，打擊投機購房。

南京版限購政策明確，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。

而事實上，對于飛速上漲的房價，南京市政府近期逐步升級了樓市調(diào)控政策。早在5月27日，南京就針對土地出讓過熱出臺了調(diào)控政策，設置土地出讓最高限價，拍賣價格超出上限的屬于無效報價，將終止出讓。

8月11日，南京又宣布提高二套房首付比例。首套房首付25%（高淳、溧水20%）不變；對擁有1套住房且相應購房貸款已結(jié)清的家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于35%（除高淳、溧水）；擁有1套住房貸款未結(jié)清的家庭最低首付款比例調(diào)整為不低于50%（除高淳、溧水）。

此外，南京還加大了土地供應。自9月19日起，南京舉行了持續(xù)四天的網(wǎng)上土地競拍，一口氣集中推出了27幅土地，為該城市史上最大規(guī)模的土地拍賣。有意思的是，另一個熱點二線城市杭州亦選擇9月19日起實施住房限購。

9月18日，杭州市政府宣布，自9月19日起暫停外地居民市區(qū)購2套房。杭州的限購政策明確，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。限購范圍為上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州之江國家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)，不包含富陽區(qū)、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣（市）。

在杭州之前，房價早一步躥升的蘇州、廈門等二線城市，也更早出臺了限購政策，均對非本市戶籍居民家庭進行住宅限購。只是相比南京限購涉及擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，蘇州、廈門的限購政策更為寬松，僅僅針對外地人，且非本地戶籍居民提供1年以上連續(xù)社?；蚣{稅證明還可以購買二套房。

分析

熱點城市短期投資價值降低

明年上半年市場去化周期或回升

“按照投資的邏輯來看，哪里有投資回報，投資的資金必然流向哪里?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認為，今年各個城市間市場基本面復蘇進程不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的特征開始在不同城市間輪動，資金的輪動進一步推動不同城市的樓市熱度升溫，各個城市間也形成輪動上漲的局面。

根據(jù)市場發(fā)展階段不同，張宏偉將投資客進場的特征劃分為三個階段：第一個階段基本為第一季度，投資客以一線城市和部分核心二線城市為中心，投資標的基本為本市優(yōu)質(zhì)項目，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)各個板塊，尋求價值洼地，以期望獲得不錯的投資收益；

第二個階段，基本為4-7月這個時間段，投資客開始在一線城市周邊輪動，本市非住宅也成為涉獵對象，投資客活動范圍基本在一個經(jīng)濟圈。

今年3月底，京滬深樓市新政出臺或從執(zhí)行層面從嚴，投資客的購房資格得到限制，因此，投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點城市的優(yōu)質(zhì)項目也成為它們涉獵的對象，比如長三角經(jīng)濟圈的上海的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇州、杭州，京津冀經(jīng)濟圈北京的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津、廊坊等。

同時，經(jīng)濟圈內(nèi)熱點城市樓市也帶動周邊樓市的投資，比如長三角經(jīng)濟圈蘇州樓市的火熱導致蘇州的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫，常州的交易量也被帶動起來，杭州的火熱帶動了寧波等城市交易量開始活躍。

第三個階段為8月份至今，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經(jīng)濟圈的投資輪動現(xiàn)象。此時一線城市、核心二線城市如蘇州、南京、合肥、廈門、杭州等地房價已經(jīng)被炒高?！皩τ谕顿Y客來講，此時進入可能有投資風險，部分敏感的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)那些房價還處于價值洼地，未來仍然有上漲空間的其他二線城市，比如長沙、鄭州、南昌、天津等等。據(jù)筆者了解，一部分上海的投資已經(jīng)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資戰(zhàn)場，開始向上述二線城市進軍?！?/p>

張宏偉認為，樓市資金的輪動導致不同的市場先后出現(xiàn)房價快速上漲與市場交易量價的透支，首先出現(xiàn)輪動的一線城市、核心二線城市已經(jīng)出現(xiàn)周期性的高點，樓市也將步入調(diào)整的周期。對于還未出現(xiàn)快速上漲的長沙、鄭州、青島、濟南、重慶等城市而言，現(xiàn)在仍然有投資價值可尋，但是在下一輪輪動上漲之后也會進入周期的高點。

“從政策面來看，部分城市因為樓市過熱已經(jīng)出臺調(diào)控措施，比如京滬深、蘇州、南京、合肥等等。”張宏偉說，從政策面的趨勢來看，上述熱點城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性，并且隨著調(diào)控政策的從嚴執(zhí)行，上述城市的短期投資價值正在降低，投資風險在增加。

張宏偉認為，當前深圳、蘇州已經(jīng)出現(xiàn)下滑和回調(diào)的趨勢，而如果上述熱點城市9月份前后出臺“降杠桿”收信貸措施，樓市新政從嚴執(zhí)行，市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑。伴隨著供應量的增加，為“金九銀十”的市場帶來一些不確定性。

“預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2016年年中出現(xiàn)下調(diào)?！睆埡陚ヮA測，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及土地出讓價格破紀錄的板塊，均極有可能率先降價。“屆時，上述核心一二線城市房價上漲預期打破，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現(xiàn)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。”

數(shù)據(jù)

一二線城市房價漲幅回落

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在全國70個大中城市中，南京的新房價格同比漲幅一路加速，從1月的接近11%漲至8月的39%，漲幅基本持續(xù)處于全國前列，近期更是超過上海和北京，當前僅次于深圳、廈門。

在杭州、合肥等熱門二線城市，“搶房潮”迅速蔓延，南京也不例外。南京當?shù)刂薪闄C構(gòu)負責人指出，由于除了南京本地人，江蘇很多其他城市的人也參與到了搶房熱潮中，按照平均銷售水平，南京的去化周期不超過3個月。

國家統(tǒng)計局最新公布的8月房價數(shù)據(jù)顯示，全國房價總體繼續(xù)上漲。與7月相比，70個大中城市中，8月新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有4個，上漲的城市有64個，持平的城市有2個，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。

9月13日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運在新聞發(fā)布會上表示，今年以來，房價確實還是在上漲，但是從近兩個月來看，房價漲幅是在回落的，尤其是在一些限購政策出來后，一線城市和一些二線城市房價漲幅在回落，這就說明前期上漲的勢頭初步得到遏制。

事實上，地方調(diào)控再度升級，城市分化態(tài)勢延續(xù)，不少熱點城市9月以來成交量已經(jīng)開始回落。

9月第三周，雖然中國指數(shù)研究院監(jiān)測的的15個主要城市庫存總量繼續(xù)下降，但監(jiān)控的33個主要城市成交面積環(huán)比全線下滑，同比亦出現(xiàn)下降。

預測

樓市分化“一城一策”已成新風向

中國社會科學院近日在《中國住房2016中期報告》中預測，當前房地產(chǎn)市場總體回升，今年下半年至2017年第二季度，房價漲幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增速將趨緩，“少數(shù)城市熱，多數(shù)城市冷”的市場分化將進一步加劇。

“九、十月成交量可能會出現(xiàn)比較大的反差?！敝袊康禺a(chǎn)測評中心主任、易居（中國）企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱表示，近幾年9月前后都是政策出臺的高峰期，而今年市場分化明顯，不同城市政策將會根據(jù)市場情況靈活調(diào)整。

丁祖昱表示，自2014年以來，中央已經(jīng)連續(xù)兩年發(fā)布“9·30新政紅包”。這兩次調(diào)控方式如出一轍，分別調(diào)低首付比例至30%、25%；行業(yè)背景也有共通之處，2014年是市場持續(xù)低迷，7、8、9月商品住宅成交量同比跌幅都超過10%，2015年是市場陡然轉(zhuǎn)冷，9月成交面積同比增速為9%，較7月份的增速高位下滑了12個百分點。

丁祖昱認為，聚焦到出臺限制性政策的熱點城市來看，已經(jīng)取得明顯成效的城市，接下來調(diào)控“升級”的可能性不大。典型如深圳、蘇州，8月份成交量分別只有27萬、49萬平方米，市場熱度顯著回落，再度打壓需求已無必要。

而調(diào)控效果不明顯，甚至市場持續(xù)高熱的城市，接下政策仍有可能繼續(xù)加碼。