曾被視為“購房利器”的“首付貸”金融產(chǎn)品，在經(jīng)歷了半年之久的爭議之后，終于蓋棺定論。近日，包括住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、人民銀行、工信部、國稅總局、工商局、銀監(jiān)會(huì)等七部委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》的文件，其中第五條明確規(guī)定中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。

“首付貸”給樓市加了杠桿

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴記者，“首付貸”給樓市加了杠桿，從規(guī)范市場來看，中介是中介，金融是金融。中介來搞金融，會(huì)出現(xiàn)很多問題，一是杠桿過高，二會(huì)加大金融的風(fēng)險(xiǎn)。七部委聯(lián)合發(fā)文的話，也就是各部委聯(lián)合行動(dòng)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前的大形勢(shì)。

“首付貸”是指在購房者首付款不足情況下，地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商或者互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)為其提供用于首付的貸款，讓購房者可以提前進(jìn)入樓市，即在杠桿上加杠桿，增加了貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

十二屆全國人大四次會(huì)議3月12日在北京梅地亞中心舉行記者會(huì)，中國人民銀行副行長潘功勝表示，目前中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款占整個(gè)貸款的比例大概是14%，不良貸款比例是0.38%，低于整個(gè)銀行業(yè)1.7%左右的不良貸款比例。

從首付比看，即便按照調(diào)整以后的20%最低首付比，和國際上橫向比較來看也是較為審慎的。1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房實(shí)際首付比在40%以上。

潘功勝指出，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與P2P平臺(tái)合作，所提供的“首付貸”產(chǎn)品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

隨后的4月19日，北京市網(wǎng)貸行業(yè)協(xié)會(huì)在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于清理“首付貸”類業(yè)務(wù)的通知》，成為國內(nèi)繼深圳、上海之后，第三個(gè)叫?！笆赘顿J”的城市。

4月20日，廣州金融業(yè)協(xié)會(huì)、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)等3家行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于停止開展“首付貸”、眾籌購房等金融業(yè)務(wù)的通知》，明確要求各會(huì)員單位從即日起全面停止開展“首付貸”、眾籌購房等金融業(yè)務(wù)，并徹底開展自查和業(yè)務(wù)清理工作。

防止資產(chǎn)進(jìn)一步泡沫化

“首付貸”的好處是放大了買房人的借貸杠桿，如果一購房人想在北京貸款買二套房，正常在銀行貸款需要首付5成，一套300萬的房子，至少需要150萬。而用現(xiàn)有的房產(chǎn)作抵押貸款150萬，那就不需要再準(zhǔn)備額外的現(xiàn)金了。這就好比去年股市上漲時(shí)，很多金融機(jī)構(gòu)和P2P平臺(tái)推出股票配資的業(yè)務(wù)類似，“首付貸”降低了購房者的買房門檻。

但“首付貸”的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷?！笆赘顿J”周期短、利息高的特點(diǎn)讓借款人的還款壓力非常大，再加上購房按揭貸款的月供，雙重的還貸壓力更是加大還款者的現(xiàn)金流壓力，而房產(chǎn)買賣本身又具有交易周期長和不確定因素大的特點(diǎn)，遠(yuǎn)不如股票交易方便靈活，短期內(nèi)轉(zhuǎn)手變現(xiàn)很難。如果房價(jià)沒有漲到預(yù)期價(jià)格，最終的收益可能還不夠支付貸款利息和交易稅費(fèi)的。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，把“首付貸”定性為違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)是準(zhǔn)確的。銀行設(shè)置按揭貸款的比例時(shí)，就考慮到了購房者的還款能力。如果連首付都拿不出，按揭還款就更困難。

如果按首套房首付比例30%的話，買房就有3倍的杠桿。如果首付只有10%，另外20%也是借的，那么買房就有10倍杠桿。禁止“首付貸”，防止資產(chǎn)進(jìn)一步的泡沫化，推高房價(jià)，也能控制銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

胡景暉表示，從銀行角度來說，購房者最少有20%的首付，這是按揭的一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)。之所以有“首付貸”，是指銀行按揭之外，通過其他的手段針對(duì)首付的貸款，所以這個(gè)產(chǎn)品不是銀行提供的正常金融產(chǎn)品。

每經(jīng) 【名詞解釋】

所謂的“首付貸”，即是通過相關(guān)機(jī)構(gòu)，以不同科目、名義的貸款方式，向購房者提供首付階段的“貸款”，從而使購房支付能力不足或需資金周轉(zhuǎn)的購房者達(dá)到按揭貸款首付比例，繼而達(dá)到銀行按揭貸款放款要求，完成貸款購房行為的一種金融產(chǎn)品。一般來說，買房首付是不可以貸款的。普通的房貸都要先付房款的30%，余下的才能從銀行貸款。

目前很多的創(chuàng)新來自于 “首付貸”產(chǎn)品與P2P平臺(tái)的結(jié)合，資金多來源于個(gè)人投資者，也就是通常所說的民間資金。 “首付貸”的類型也分為信用貸和抵押貸，期限為半年到三年不等，可貸款額度一般為總房價(jià)的15%—20%。