【青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)訊】進(jìn)入下半年，青島樓市繼續(xù)維持上半年向好態(tài)勢(shì)，新盤上市即清盤售罄的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，房?jī)r(jià)上揚(yáng)成為定局，新“地王”的橫空出世更讓青島房地產(chǎn)市場(chǎng)一片嘩然。為此，島城地產(chǎn)圈資深業(yè)內(nèi)人士紛紛針對(duì)青島樓市現(xiàn)有狀況，發(fā)表了各自的看法和觀點(diǎn)，預(yù)測(cè)下半年青島樓市。

【熱點(diǎn)一】意外“地王”對(duì)青島樓市是否有影響？

業(yè)內(nèi)推斷：新地王不會(huì)對(duì)青島樓市整體產(chǎn)生太大的影響

下半年伊始，7月20日是青島土地市場(chǎng)上最不尋常的一天。當(dāng)天，位于市北區(qū)宜昌路12號(hào)的商住地塊竟然拍出12520元/㎡的樓面地價(jià)，這也意味著，該地塊的地價(jià)幾乎與周邊房?jī)r(jià)持平。一時(shí)間，整個(gè)青島樓市沸騰起來(lái)，周邊新盤更是迅速反應(yīng)，順理成章大幅度漲價(jià)。

對(duì)于這宗“意外地王”的產(chǎn)生，業(yè)內(nèi)人士卻并不看好，甚至定義其為擾亂青島土地市場(chǎng)的“害群之馬”，雖然地王短時(shí)間內(nèi)促使周邊房?jī)r(jià)上揚(yáng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)分析，由于該地塊的特殊性加之并無(wú)其他高溢價(jià)地塊問(wèn)世并跟進(jìn)，所以地王并不會(huì)對(duì)青島整體房?jī)r(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。目前各項(xiàng)目提及宜昌路地王的高地價(jià)，也只是為自身項(xiàng)目漲價(jià)找一種噱頭和理由罷了。

“宜昌路地王的價(jià)格嚴(yán)重偏離周邊區(qū)域未來(lái)的發(fā)展價(jià)值，也嚴(yán)重偏離置業(yè)人群對(duì)房?jī)r(jià)的支撐?！鼻鄭u融智匯企業(yè)管理咨詢有限公司董事長(zhǎng)龍江這樣告訴記者，“宜昌路地王是在房地產(chǎn)市場(chǎng)較好、供應(yīng)土地又少的背景下出現(xiàn)的，”龍江坦言，外地房企藍(lán)光高價(jià)拍得該地塊，“嚴(yán)重?cái)_亂”青島房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)，同時(shí)可能會(huì)干擾該區(qū)域舊城改造及老企業(yè)搬遷工作進(jìn)度。

另外，盤點(diǎn)青島的土地市場(chǎng)上曾經(jīng)那些“面粉”貴于“面包”的地王不難發(fā)現(xiàn)，日后這些項(xiàng)目上市后均出現(xiàn)了滯銷的情況，最終都不得不使出全身解數(shù)虧本甩賣，“我們可以回憶一下之前偏離市場(chǎng)價(jià)格的地王，第一是山東路上的原電纜廠地塊，中海地產(chǎn)拿地時(shí)的樓面地價(jià)超過(guò)8000元/㎡，而此前周邊新房?jī)r(jià)格才7000元/㎡左右，此后在該地塊上建起的中海紫御觀邸，即使在后期房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的情況下，銷售也一直不樂(lè)觀，最后也不得不直降百萬(wàn)才慢慢被市場(chǎng)消化掉，由此也能類推到宜昌路地王未來(lái)的前景”，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部執(zhí)行理事長(zhǎng)馮顯泉告訴記者，除了中海紫御觀邸之外，綠城2010年拿的東海二路地王項(xiàng)目以及遠(yuǎn)洋拿的原工人療養(yǎng)院地塊，均出現(xiàn)了樓面地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)的情況，最后前者不得不再三拖延施工進(jìn)度，后者則以低于其樓面地價(jià)的價(jià)格將大戶型分割成小戶型售賣，來(lái)贏得市場(chǎng)關(guān)注，進(jìn)行銷售。

馮顯泉分析，從“面粉”貴于“面包”的地王來(lái)看，雖然都會(huì)短期帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)，但對(duì)整體樓市并沒(méi)有深遠(yuǎn)影響，宜昌路地王的地理位置及定位，更難對(duì)青島整體樓市產(chǎn)生太大影響。

【熱點(diǎn)二】 青島房?jī)r(jià)還會(huì)大漲嗎？

業(yè)內(nèi)推斷：不出意外，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲

從今年青島樓市的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)一路上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，青島新建住宅平均價(jià)格已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“八連漲”，且房?jī)r(jià)同比環(huán)比雙雙上漲。另外從目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖來(lái)看，青島房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性更大，但業(yè)內(nèi)分析稱：即便如此，也并不意味著會(huì)無(wú)休止的漲價(jià)！

龍江表示，與其他城市相比，青島整體樓市還算健康——樓市回暖走熱，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。然而，進(jìn)入下半年后或?qū)⒊霈F(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，“青島上半年成交量較多，但價(jià)格平穩(wěn)，直至五六月份后，價(jià)格開(kāi)始上揚(yáng)，但上揚(yáng)幅度并不大，進(jìn)入下半年后將會(huì)較大幅度上漲?！饼埥嬖V記者，青島樓市新房成交量或突破歷史最高點(diǎn)再創(chuàng)新高，但房?jī)r(jià)卻很難突破，“從整體樓市分析，由于主城中心區(qū)存量房較少，土地供應(yīng)量不足，需求量卻不斷增加，為此無(wú)法抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商目前的營(yíng)銷策略為兩種，一種是快速推盤變現(xiàn)再買地，一種則為將現(xiàn)有產(chǎn)品做到利益最大化，穩(wěn)步漲價(jià)”。

下半年新房的漲價(jià)幅度較大，二手房的房?jī)r(jià)也會(huì)如此嗎？對(duì)此，科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰則并不以為然！“二手房房?jī)r(jià)會(huì)‘穩(wěn)中上揚(yáng)’，每年的下半年的成交量都比較高，房?jī)r(jià)下跌不太可能，但也不會(huì)有大幅漲價(jià)”，除了成交量支撐房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升外，貸款利率低等樓市政策“組合拳”的問(wèn)世，也會(huì)促使青島二手房房?jī)r(jià)再“抬抬頭”。

【熱點(diǎn)問(wèn)題三】 下半年青島會(huì)出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策嗎？

業(yè)內(nèi)推斷：青島出臺(tái)“收緊政策”的可能性較低！

近段時(shí)間，南京、蘇州、合肥等二線城市紛紛出臺(tái)相關(guān)政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而按照業(yè)內(nèi)人士分析和推斷，進(jìn)入下半年后青島的新房和二手房房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)不同程度的漲價(jià)，那么針對(duì)青島樓市的現(xiàn)狀，是否也會(huì)有相關(guān)調(diào)控政策問(wèn)世？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士幾乎均予以否定！

“青島樓市與其他城市相比較為‘健康’，比如合肥、成都、西安等城市房?jī)r(jià)上漲幅度都遠(yuǎn)大于青島”，龍江表示，在諸多政策利好的催化下，部分城市原本需要三至五年的去庫(kù)存周期今年內(nèi)就已完成，為此去“樓市泡沫”成為當(dāng)下重要任務(wù)，“根據(jù)山東省最近公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，濟(jì)南房?jī)r(jià)漲幅較大，所以濟(jì)南作為山東省會(huì)城市應(yīng)該首先出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的相關(guān)政策，之后再考慮青島。但從目前青島樓市表現(xiàn)來(lái)看，我們?cè)诙€城市中樓市較為平穩(wěn)，短期內(nèi)應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)收緊的新政策”。

同時(shí)，科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰也發(fā)表了相同的觀點(diǎn)，他告訴記者，青島并不具備收緊樓市調(diào)控的條件，“現(xiàn)在收緊政策的幾個(gè)城市都是基于現(xiàn)有成交數(shù)據(jù)和庫(kù)存量來(lái)決定，但青島并沒(méi)有完成去庫(kù)存的任務(wù)，房?jī)r(jià)也沒(méi)有大幅增長(zhǎng)，所以會(huì)繼續(xù)依據(jù)國(guó)家大政策，繼續(xù)鼓勵(lì)首套房置業(yè)”。

即便如此，馮顯泉也提醒廣大置業(yè)者，如果青島的房?jī)r(jià)漲幅難以控制，也難逃樓市收緊的命運(yùn)，“相關(guān)部門允許房?jī)r(jià)溫和上漲，若市場(chǎng)不再理性，相關(guān)部門就會(huì)采取包括經(jīng)濟(jì)類、行政類等方法和政策來(lái)抑制不正常過(guò)熱現(xiàn)象，購(gòu)房者密切觀察市場(chǎng)變化，更應(yīng)理性對(duì)待，避免‘一窩蜂地購(gòu)房’?！?/p>

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